管理人の投資成績を公開(2016年9月12日)

管理人の投資している先の現状です。前回2016年4月時点の投資成績はこちらをご覧ください。前回に引き続き、実物不動産への投資状況に大きな変化があったための更新です。


実物不動産の売り買いで資産配分は大きく変動、401Kで「やっちゃった」

2月度、都内に保有していた戸建て物件を3600万円で売却したことによって得た現金を使って、他に保有する戸建て物件の住宅ローンの一括返済、元妻への財産分与完済、それでも現金が余るので、外貨FX口座に資金を入れて本格的にFXをやろうかなと言う矢先に、新たな物件情報がもたらされて、実物不動産への再投資をするに至りました。(後述)

下記は、20年単位で見た場合の我が家のアセットアロケーションのイメージです。実物不動産と現金の部分が2016年だけで大きく変動しているので、あくまでもイメージだけになります。




上記の投資比率は都度都度大きく崩れるのですが、実物不動産の比率が上記よりも大きくなるような投資だけはしないように注意して取り組む考えです。



 


各資産の状況(前回報告時から変わった部分など)

不動産投資部分:潤沢なキャッシュフローを安定的に得るための投資

引き続き、好調に推移しています。退去等も無く、満室経営を継続しています。冒頭に記したとおり、新規にアパート2棟を買い付けました。その件を記述します。

グーグルストリートビューで見ると、買い付けた2棟は、下記のような感じです。築年数はもう40年ほどです。借地権の物件で、土地の契約はあと15年、継続します。




売り出し価格は1000万円、それに対して月額賃料収入は40万円です。表面利回りは50%近くになります。これに対して、築年数の古い物件を緊急に修繕する必要があると説明して300万円の値引きを打診、それが完全に通って、700万円で購入しました。

まさか3割の値引きが通るとは思いもしませんでした。表面利回りはこれで、約70%になります。借地権と言っても千葉市の中心地区に位置して、接道も普通に良く、日当たりも良く、旗竿地などでもありません。よく通ったなと仰天したくらいです。

後日売主様と会話する機会が有って分かった事は、売主様は不動産の事を全く知らないで相続していて、しかも複数人で相続した関係で、一刻も早く現金化したかった模様です。

不動産投資の知識がある人から見たら、今どきあり得ない好条件で、私が売主だったら1500万円で売却するだろうなと言うような物件です。

最初、不動産屋さんは地主さまに上物の購入を打診したものの、実は地主さんはお堅い銀行員で、さんざん悩んだ末、「私に不動産経営なんて、とても務まるとは思えません」との事だったようです。

それで、似たような規模の物件をすでに購入した経歴があり、今も物件を探している私のところに、話しが回ってきた次第です。図面を見て直ちに現地に急行、その場から不動産屋さんに電話を入れて、購入するから情報を止めてくれとお願いして、買い付けに至りました。

ちなみに今回の物件はとうの昔に法定耐用年数を過ぎているので、それを減価償却するとしたら4年ですべてを償却できます。つまり実際は現金が出て行かないのに、年間175万円も経費計上できる訳です。(初年度は4か月分になって、58万円を経費計上。)

これは、節税対策としても活用できて、非常によろしいかと思います。ま、築年数が古いので、近いうちに100万円程度かけて、まずは1棟を修繕しようと思います。(当然、修繕費も経費に計上して、今年2月に売却して出た物件の利益を減らしたいと思います。)

なんとかこの物件を10年~15年程度持たせて、その後はその時点のトレンドに基づいた新築物件に建て替えるか、更地にして(500万くらいかかる)地主に返還しようと思います。

それにしても借地権の物件って、出口は「地主に返却してサッサと退却できる」という小回りの利き具合が素晴らしいなと、ふと思いました。大震災が発生してその土地がダメになっても、「すぐに退却できる不動産」というのは、大いにリスク低減になります。

土地が無い分、固定資産税が安くて驚きますし、所有権移転のための費用も一瞬間違ったかなと思うほど安いです。仲介手数料も、率は変わりませんが金額自体は安くなります。

もともとキャッシュフロー目当てに投資しているので、借地権でも十分ありだなと思いました。こういうのは実際に投資してみて、初めて気が付く事です。

思えば北海道の著名な不動産投資家、加藤ひろゆきさんも、借地権の物件でも利回りが高ければ普通に買っています。融資が付きにくいので、あまり話題にならないだけかもしれません。

さて今回の売買の結果、月額の賃料収入の合計は120万円ほどになりました。ここから管理費を引くと114万円、返済を差し引くと74万円、さらにそこから仮に税金を3割引かれたとして、52万ほどのキャッシュフローを得ることができます。

修繕のために常に手元に100万~200万ほどの現金を確保しておけば、これほど心強い投資は他にはありません。今後も引き続き、収益性の高い物件を保有していきたいと思います。

・・・あ、地主さまに支払う毎月の地代は、8万円です。それをカウントすると、実質的な利回りは55%強になります。それでも当初の利回りな訳で、お宝物件です。

え?退去が有ったらそんなボロ物件埋まるのかって? 埋まるに決まってます、借金背負ってないから賃料はいくらでも下げられるし、超便利な立地だから入居希望者はたくさんいるし、客付けの営業マンに謝礼をたんまりと握らせれば良い訳だし。。。



NISA口座部分(妻の口座):配当金目的・外貨建て資産を増やす目的

これについては、ETFの森の中で、管理人妻の投資しているもののページをご覧ください。9月11日時点の運用成績を掲載しています。

NISA口座を使って配当金目的の投資をしているので、相場が下がって含み損が出ようが出まいが、もはや知ったこっちゃない感が満載になってます。

こういう達観みたいなのは、不動産が安定しているからです。それにNISA口座以外ではよほど相場が下がらない限りは追加投資するつもりもないので、安心して放置プレイができます。

なお、NISA口座はSBI証券を利用しています。僕個人は、NISA口座は使う目的が無いので、保有していません。



確定拠出年金部分(私の口座):外貨建て資産を増やす&節税目的

下記の資産配分比率にて、4月からSBI証券の個人型401Kを使って、長期の積み立て投資を開始しています。こちらも今時点の損益など見てもしょうがないので、全く見るつもりはありませんでしたが、それだと記事が書けないので仕方なく見たところ、

EXE-i 先進国株式ファンド:40%
EXE-i グローバル中小型株式ファンド:20%
EXE-i グローバルREITファンド:10%
EXE-i 新興国株式ファンド:30%


・・・大チョンボしてました・大汗。

私、SBI証券で確定拠出年金の申し込みをした時に、上記の比率で積み立てを開始できているものだとすっかり勘違いしておりました。

8月末の段階で超久々にログインして確認したところ、20万円以上あった積立資金は、全てスルガ銀行の定期預金になってました。NISA口座なのに分配金に課税されていた妻の事を、アホと言うのがはばかられるほどの、間抜けな事態です。。。






もしも数年間チェックをしていなかったら、かなりヤバい事になってました。大慌てで、毎月の積立商品の設定をやって、スルガ銀行の定期預金は直ちに解約して、ワンボタンでクリックして終わらすために、EXE-i 新興国株式ファンドを全額、買い付けしておきました。




今回のチョンボを猛烈にポジティブに解釈しますと、個人的に、インデックス投資部分の損益は全く気にならなかったという事になります。2007年に初めてセゾン・バンガード・グローバルバランスファンドを買い始めたころは、毎日のようにかなり値動きが気になったんですけどね。その時とは真逆で、全く気にならないのが不思議です。

たぶん、私は不動産投資がメインで、そちらが非常に安定している点と、FXのトレードで激しい値動きを経験して、インデックス投資に大変なまったり感を感じられるようになったのが、要因なのではないかなあと思います。

そもそも節税するのと外貨を増やすのが第一の目的なので、各投資信託の損益は余計に気になりません。インデックス投資でそのような気持ちになるというのは、ほとんど勝ったも同然です。これは非常に良い塩梅であり、今後もコツコツと取引を続けてまいります。

・・・と言いたいところですが、今後確定拠出年金の利用に変更が生じる可能性が大です。と言うのも年金機構が、私の会社に厚生年金に加入するように要求してきたからです。

10月には加入手続きをしようと思いますが、そうなると個人型401Kの限度額が大きく下がるはずです。あるいは企業型のぼったくり401Kのお世話になるかもしれません。

いずれにせよ、状況が判明次第、このページにて今後について記述していこうかと思います。1人企業に厚生年金入れって、鬼のような年金事務所です。



外貨FX(現金扱い):投資の退屈を紛らわす最高の遊び ⇒中止

せっかく外貨FXを楽しもうと思った矢先に、収益不動産の話しが飛び込んできたので、5月10日くらいにはFX口座のお金を引き払い、いつでも不動産を現金買い付けできるよう、キャッシュポジションのまま待機を行いました。

待機状態のまま5月末に不動産の買い付けを申し込み、8月末にようやく買い付けが完了しましたので、約4か月ほど、FXトレードを一切することができなくなりました。

これで、どういう心境になったかと言うと、「めんどくさくなってきた」の一言です・笑。やればやれで面白いんですけど、長く相場から離れると、億劫になるから不思議です。

だいたい今回の物件の利回りが非常に高いので、それを上回るFXの成果を出すなど、とてつもなく僕には難しいです。そう考えると、やる気が失せました。

そもそも不動産市況が過熱して、私なんかには収益物件はそうそう買える物ではないと思っていたから、FXに資金を回して、少しでもキャッシュを増やそうと思っていたのに、こうも簡単に買えるとなると、話しは別です。

FXはうちの妻に完全に任せて、私はのんびりと長期的な投資をしていきたいと思います。今回の物件を買った時、妻曰く「これであなた、二度とFXをやらない気がする」と言ってました。・・・まさしくその通りになりました。


 


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