管理人の投資成績を公開(2017年3月10日)・・・特に問題なく推移

管理人の投資している先の現状です。前回2016年9月時点の投資成績はこちらをご覧ください。実物不動産の管理状況や、確定拠出年金に関して変更がありましたので、今回の更新といたします。(基本線は変わらず)

下記は、20年単位で見た場合の我が家のアセットアロケーションのイメージです。実物不動産を売ったり買ったりすると大きく変動するので、あくまでもイメージだけになります。




上記の投資比率は都度都度大きく崩れるのですが、実物不動産の比率が上記よりも大きくなる事は避けて、資産の一部を外貨に振り向けて、日本円に偏るリスクを多少なりとも下げていきたいと思います。


 


各資産の状況(前回報告時から変わった部分など)

不動産投資部分:潤沢なキャッシュフローを安定的に得るための投資

引き続き、好調に推移しています。退去等も無く、満室経営を継続しています。千葉県東金市における学生向けのアパートには退去も2部屋出ますが、立地が良く、すぐさま予約が決まっているので、実質満室経営になります。

月額の賃料収入の合計は120万円ほどで、ここから管理費を引くと114万円、返済を差し引くと74万円、さらにそこから仮に税金を3割引かれたとして、52万ほどのキャッシュフローを得ることができます。

東金市の物件は、長く持っていたいものではありますが、高く売れるのならば売っても良いというスタンスであり、売却の募集も出しました。特段の売る気も起きないので、売却と賃貸募集の両方が出来るのは嬉しい限りです。

今年はこの物件の共用部分の不等沈下対策として、100万円単位のお金をかけて、修繕を行いたいと思います。本当は塗装もしておきたいのですが、一気には出来ないので時間差で対応します。(災害が起きたら、保険金で直せるタイプの修繕をやりたいくらいです。)

昨年の秋に、表面利回り55%で購入した千葉市内のボロアパート2棟については、1月~2月にかけて、今後10年間の物件の維持を目的とした大規模修繕工事を行いました。痛んだ鉄部の取り換えや、全体の塗装工事を行い、250万円の支出を行いました。




なお前回、この物件の減価償却は4年で、1年あたり175万円を経費計上できると書きましたが、税務署に確認したら3年で償却できるとの事でした。そうなると1年あたり233万円を経費計上でき、節税対策として大きな効力を発揮することになります。

これ以外では、同じく千葉のアパートのローンをSBJ銀行から地元の信用金庫に借り換えを行い、約1%ほど、金利を下げえることができました。

今後はその信用金庫に通って、東京都下から埼玉県にかけてのエリアの物件を買いたいと思います。不動産業界の繁忙期が終わった4月以降に、久しぶりに不動産屋巡りもしてこようかと思います。



NISA口座部分(妻の口座):配当金目的・外貨建て資産を増やす目的

これについては、ETFの森の中で、管理人妻の投資しているもののページをご覧ください。2月時点の運用成績を掲載しています。

こちらも引き続き順調、というか目先の損益などもはやどうでもよく、そんな事よりも今年のNISA口座の分を早く買い付けしておかないといけないと、急に今思い出しました・笑。



確定拠出年金部分(私の口座):外貨建て資産を増やす&節税目的

下記の資産配分比率でSBI証券の個人型401Kを使って、長期の積み立て投資を開始していましたが、こちらは積立商品の変更を行いました。

EXE-i 先進国株式ファンド:40%
EXE-i グローバル中小型株式ファンド:20%
EXE-i グローバルREITファンド:10%
EXE-i 新興国株式ファンド:30%


現在の口座内の詳細は、以下の画像の通りです。

確定拠出年金の運用の中身


EXE-i 新興国株式ファンドはそのままで、残りは更なる超低コストインデックスファンドの登場にあわせてスイッチングしています。投資比率などを書くと、次の通りです。

EXE-i 新興国株式ファンド:50%
ニッセイ外国株式インデックスファンド:20%
三井住友・DC外国リートインデックスファンド:30%


こちらも、ログインして中身を見る事はほとんどありません。・・・というか、4か月ぶりにログインしました。新興国に投資する比率が高くなっているのは、前回ログインした時に、そのクラスがいちばん割安感があったからで、特に深い意味は無いです。

今日の時点では外国リートがわずかに値ごろ感があるので、また遊び的に投資比率をガラッと変えて、次回ログインした時の楽しみにするとしましょう。

ところで、私が運営している一人企業が厚生年金に加入するのに伴い、個人型確定拠出年金の拠出限度額が月額5万5000円だったのが(国民年金基金と合わせると6万8000円)、今後は月額2万3000円に減少となります。

大変つまらない事で、確定拠出年金に対する「気合い」のようなものが大きく減退しました。制度ですからどうにもならず、今後は2018年に開始されるという噂の、積み立てNISAに期待したいと思います。



社会人になる息子の資産形成

ところで、22歳の長男が、この4月から外資系のアパレル会社に就職して、ようやく一人目の子供が自立することになります。長かった。というか、金が超かかりますね、子育てって。

その息子、社会人になったからには、投資をしてもらおうと思っています。と言っても不動産投資をやらせるのではなくて、長期の積み立て投資です。企業型確定拠出年金が有るのか知りませんが、有ればそれを活用して、一般の口座も併用しながら、長期投資をやらせます。

彼は自分で投資のブログなどをやるつもりはさらさらありませんから、定期的にこのページで、彼の運用成績を記したいと思います。どうぞお楽しみに!



この続きはこちら2017年7月下旬の管理人の投資成績


 


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