管理人の投資成績を公開(2018年7月12日)・・・不動産分野に大きな動き

管理人の投資している先の現状です。前回2017年12月時点の投資成績はこちらを。

下記は、20年単位で見た場合の我が家のアセットアロケーションのイメージです。実物不動産を売ったり買ったりすると大きく変動するので、あくまでもイメージだけになります。株と債券を分けていますけど、2割は外国資産、というザックリしたイメージです。

J-REITは値上がりしたら売ってしまう予定なので、そのうち無くなると思います。実物不動産と重複するので。(J-REITは以前に買ったやつを持っているだけです)




上記の投資比率は都度都度大きく崩れるのですが、実物不動産の比率が上記よりも大きくなる事は避けて、資産の一部を外貨に振り向けて、日本円に偏るリスクを多少なりとも下げていきたいと思います。 私が投資している内容についての詳細は、次の各項をご覧ください。

不動産投資部分:潤沢なキャッシュフローを安定的に得るための投資
NISA口座部分(妻の口座):配当金目的・外貨建て資産を増やす目的
確定拠出年金部分(私の口座他):外貨建て資産を増やす&節税目的
楽天ポイントで投資信託をタダで購入:遊びで資産が増えてしまう
私のつみたてNISA口座:こちらも外貨建て資産を増やす投資
外貨FX:純粋にキャッシュを増やすための投資


 


不動産投資部分:潤沢なキャッシュフローを安定的に得るための投資

不動産投資の部分に関しては、前回から大きな変動がありました。まず、損を出した部分からご報告。ちょうど1年前に参入した、民泊から撤収しました

本当は東京オリンピックの前後の時期に撤収する予定だったのに、当てが外れてすぐに止めた事から、たぶん、200万円くらい損したと思います。初期投資を回収する前に、撤退です。


(錦糸町に借りていたワンルームマンションからの展望。この部屋の稼働率は良かった。)


撤収したのは、6月に施行された民泊新法の影響です。営業の上限が180日となり、更に自治体が条例を被せてきて、実質的に週末しか営業できないようになってしまい、継続する意味が無くなりました。

1年間で600万円くらいの売上高にはなりましたが、初期投資以外の利益は60万円くらいであり、利益率で10%前後といったところでしょうか。

従って、数年やって初期投資を回収したとしても、収支は予想外に低くてトントン程度だったことになります。このような事をやるより、不動産は大家になるのが一番良いなと再認識する事ができました。

そして続いて「本業の不動産投資」については、2点ほど。1点目は、ネット上で物件を見つけて、それを購入しました。場所は、欲しいと思っていた地元周辺の川越市。「ネットにもこんな物件があるのか」と驚きつつ、買い付けです。

市街化調整区域内なので、投資の実績がある人以外は融資が付きにくい上、7割が空室で金融機関は余計に融資をしたがらないため、売れ残っていました。

私が不動産屋に連絡を入れても、「どうせこいつも融資出ないだろ」と言う事で、何の連絡も来ませんでした。向こうから連絡をよこさないというのは未経験の出来事で、「これは逆にチャンスがあるかも」と思って、私の方から押し掛けました。

そうしたところ、全空に近いし店舗もあるので計算は難しいのですが、表面利回り11%~15%の間の数値に納まるくらいの物件でした。川越でこの数字はなかなか無いぞと思い、直ちに西武信用金庫に持ち込み、5日で融資OKの内諾を得て、買い付けを入れた次第です。

西武信金は、金利は2%と高いですが、耐用年数をかなり超える融資を出してくれるのと、頭金も1割で済むので、ありがたい存在です。年収の高いサラリーマンならば、もっと金利を下げてくれると思いますが、当方は自営業ゆえ、金利面で妥協しなくてはいけません。

西武信金が今回融資をしてくれたのは、別の物件の借り換えで既に融資実績があったからだと思います。また、保有物件は全て満室である旨の報告を入れていたのも大きかったかもしれません。従って、とにかく1軒目の物件が無い人は話しにならないという事だと思います。

この物件を満室にするため、川越で実力のありそうな管理会社に話を持ち込み、必要なリフォームを何度も打ち合わせして、募集をかけてからわずか1ヵ月で満室になりました。リフォーム代金は120万円ほどで、無理なお願いをして無利子で5回の分割払いにしてもらいました。

なおこの物件、管理会社の責任者の部長さん曰く、「入居ターゲットは近隣の大きな病院の看護師で、独身、30代、猫ちゃんを飼っているような女性」とのお言葉をいただきましたが、実際に入居したのはほとんどがガテン系の建設作業員のむさくるしい男でした・汗。もろくも、夢は破れた格好ですね。。。くっそ。。。




この物件の店舗部分については、長期戦でじっくりと申し込みを待つ予定です。店舗は別の管理会社に任せており、暇を見てヒアリングに行ってこなければと思っています。

あ、この物件を買うために、一番最後の項で書いている外貨FXのタネ銭を全て出金する事になり、含み損の20万円くらいを確定する事になりました。。。

もう1点は、都内の戸建て物件の売却をした事です。オーナーチェンジで売却としました。売った価格は、当方の売却予定金額のほぼ下限値です。鬼のような指値が入り、多少そこから戻しまして、表面利回り7.5%で売却させていただきました。

この物件、入居者を追い出せば、それよりも500万円ほど高い値段で売れます。が、追い出しするのが面倒なので、さっさと売り払ってしまいました。

不動産を学んでいる時、先生から「オーナーチェンジは美味しいですよ」と何度か聞いていたのはこの事だったのかと、身をもって経験した次第です。

ところで、何故これを売ったのかというと、そろそろ外回りの修繕をやらないといけないし、設備的にも色々と順番に壊れてくる頃合いだし、賃料も今の水準からするとけっこう高いし、という面があります。

そして、売却代金を頭金にすれば、1億円~2億円の物件を買う事ができるので、仮に1億円で利回り10%の物件を買ったら、賃料収入は年間1000万円になります。戸建てでチマチマと年間200万に満たない家賃を貰うよりもはるかにメリットがあり、それを狙う予定です。


(こんな感じの物件が欲しい)


今回の売却代金のうち、約半分程度は再び外貨FX口座に入れて、FX取引を再開する事になりました。口座からお金を出したり入れたり、慌ただしいです。

上記以外、不動産投資での細かい対応としては、千葉の物件に1部屋空きが出たので、和室を洋室にリフォームした事くらいでしょうか。15万円くらいかかったかな。その対応と家賃2ヵ月フリーレント対応によって、すぐに空室が埋まりました。

以上により、今現在の不動産の月額の賃料収入の合計は127万円ほどで、ここから管理費を引くと120万円、返済を差し引くと70万円、さらにそこから仮に税金を3割引かれたとして、49万ほどのキャッシュフローを得ることができます。

なお、当サイト管理人が不動産投資の事を学んだ第一歩が、ファイナンシャルアカデミーもお金の教養講座です。ご興味ある人は、無料ですしネット受講もできるので是非どうぞ。

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NISA口座部分(妻の口座):配当金目的・外貨建て資産を増やす目的

現状、こんな感じです。こちらも引き続き順調、というか目先の損益などもはやどうでもよく、何もすることがありません。株価が上昇しても下落しても、当方のポートフォリオはほとんど影響はありません。




2018年に入ってから買ったのは、赤枠の部分です。98万円ほど買っており、NISA枠はあと22万円ほど余っています。なかなか買う機会が無いんですよね。何か暴落があれば買いたいところですが、ぜんぜん暴落が来ないので、たぶん適当に新興国債券ETFでも買うかな。



確定拠出年金部分(私の口座他):外貨建て資産を増やす&節税目的

下記の資産配分比率でSBI証券の個人型401Kを使って積み立て中です。確定拠出年金はとにかく節税に役立つので、超お気に入りです。やらないほうが損。

EXE-i 新興国株式ファンド:80%
ニッセイ外国株式インデックスファンド:10%
三井住友・DC外国リートインデックスファンド:10%


なお、目標とする資産配分比率は冒頭の通りですが、面白楽しくインデックス投資をするために、比率を目一杯変更したりして遊んでいます。2018年になって新興国株が大きく下落しているので、積み立ての比率は上記の通り、大きく傾斜して積み立てています。

2017年は外国リート中心に積み立てましたが、急に価格が上がってきたため、積み立て先を入れ替えた次第です。

こんなお遊び的な事をやっても、長期的には目標の資産配分から大きく逸脱することはないなので、とにかく楽しもうと思います。このまま株価が上がっていっても楽しいし、暴落が来たらたくさん買えるから楽しい。インデックス投資は素晴らしいです。

無税なので、積み立てている資産クラスのリターンが2割を超えると売却しては、へこんでいる資産クラスにスイッチングをしています。インデックス投資の退屈しのぎには最高です。


社会人になった息子のiDeCo

長男のバカタレ、イデコをやると言って資料請求をしたまま、何もやっていませんでした。資産運用に興味が無いと、そんなもんですわな。発破をかけたところ、「9月から企業型確定拠出年金が開始になる」との事なので、そこからがスタートという事になりました。


「収入のある主婦」の妻のiDeCo

専業主婦とはいえ不動産所得がある妻に、楽天証券のiDeCoに加入してもらいました。まだ2か月しか経過していないので、金額は僅かです。

投資しているファンドは私が選んでおり、妻の口座である事を良い事に、下記のように完全に遊んでいます・笑。今後、ときおり投資ファンドをスイッチングします。




みずほUSハイイールドファンド<DC年金>など、信託報酬が1.4%もする高コストファンドで、とても人様にお勧めできるようなものではないので、真似しないようにお願いいたします。

現在はそのハイイールド債券に8割の比率で積み立てをして、残りの2つを1割ずつの比率で配分しています。



楽天ポイントで投資信託をタダで購入:遊びで資産が増えてしまう

楽天証券が今、最強です。というのも、楽天スーパーポイントを貯めると、ポイント交換で投資信託を手にすることができるからです。

当サイト管理人は、通常のインデックス投資にプラスアルファのメリットがあるものに関しては、あり得ないくらいに心血をを注ぎます。だからこそ上記のiDeCoをやりますし、2018年以降はつみたてNISAも全力でやる訳です。

2017年後半から、「どうせポイント交換でタダで投資信託を手に入れる事ができるのなら、いっそのこと遊んでしまえ!」と思い、Twitterのフォロワーさんから「買ってみれば?」と言われたファンドを買ったりしています。

今現在保有しているのは、以下の表の通りです。フォロワー様からの「推薦」により、高コストボッタクリ投資信託も買っている形です。(野村つみたて外国株投信はつみたてNISAで買っているものです。)

参考クレジットカードのポイント貰った投資信託達の詳細はコチラ




このうち、管理人の意志で中長期保有を目的として購入したのは、以下のファンドのみです。

i-mizuhoハイイールド債券インデックス(為替ヘッジなし)
i-mizuho ゴールドインデックス
<購入・換金手数料なし>ニッセイグローバルリートインデックス
SMT 新興国REITインデックス・オープン


上記以外は、含み益が10%を超えたら利益確定して上記3つのいずれかにスイッチングします(当然、税金は2割引かれます)。また、8%下落したら損切りして、やはり資金を上記に振り向けます。



私のつみたてNISA口座:こちらも外貨建て資産を増やす投資

当サイト管理人も、つみたてNISAで積み立て投資をやり始めています。既に上記の図を見ても金額等はお分かりですが、以下のように、別の図も付けておきます。




野村つみたて外国株投信ではなくて、同じベンチマークのより低コストの「eMAXIS Slim 全世界株式(除く日本)にすれば良いのでは?」と思う人もいらっしゃると思いますが、単純に、「めんどくさいし、この水準まで来るとそう大差ないからな」という程度です。

私は、人様には「より低コストのインデックスファンドが望ましい」とか言ってますが、メインが不動産投資で各種の手数料などは比較にならないほど高額であり、信託報酬の0.048%の差などは全く何とも思わないのです。

もちろん、これが0.5%を超えるようなコストならばすぐに対応しますけれども、0.2%以下の部分については、全く目くじらを立てていないというのが実態です。

ただし、インデックスファンドで1億円も保有するつもりの人は別ですよ。1%違うと100万円の差があるという事で、0.1%だと10万円、0.048%の差だと4万8000円も、年間のコストが変わってきます。実質コストやベンチマークとの乖離状況も確認しながら、投資先のファンドもより最適のものに変えてゆく必要があります。



外貨FX:純粋にキャッシュを増やすための投資(まだ増えてないけど)

2017年後半、ツイッターでフォローさせていただいている人から、アイネット証券のループイフダンというFXを紹介してもらって、ついに、私のFXが心穏やかになる環境に到達しました。半自動のFXになります。

2017年11月以降に、徐々に証拠金を増やしていきつつ長期で外貨FXをやるというような格好の良い事を申し上げておりましたが、最初に書いた通り不動産投資物件が見つかり、即座にその時点での含み損を損切りして全額出金して、FXから足が遠のいてしまいました。

ところがその後、やはり不動産投資の項で書いた通り、戸建て物件を売却して現金が入ってきたので、そのうち1000万円を再びループイフダン口座に入金して、2018年7月第2週から、FX投資を再開しています。

不動産のせいで、もう何度も中止しては再開を繰り返しておりまして、妻からは、「どうせそのうち不動産を買い付けてFXを止めるんでしょ?」と言われています。。。

ただ、不動産やインデックス投資のような長期投資と、FXのような短期売買の両方ができる投資家は最強だと思いますので、短期売買は継続して取り組みたいと思っています。別に毛嫌いすることなく、それこそ長期目線で短期売買の実力を付けて行きたいなと思っています。




ああ、FXのトレーダーになって、毎日サクサクと金を稼いでいきたいなあ・笑。「投資は手段であって目的ではない」って??? 俺は投資が目的なんだ!!守銭奴万歳\(^o^)/


 


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