管理人の投資成績を公開(2019年7月7日)・・・不動産&外貨FXに進展

管理人の投資している先の現状です。下記は、20年単位で見た場合の我が家のアセットアロケーションのイメージです。

・実物不動産:75%
・外国株・REIT:15%
・外国債券:5%


投資成績


実物不動産を売ったり買ったりすると大きく変動するので、あくまでもイメージだけになります。株と債券を分けていますが、2割は外国資産というザックリしたイメージです。

上記の投資比率は都度都度大きく崩れるのですが、実物不動産の比率が上記よりも大きくなる事は避けて、資産の一部を外貨に振り向けて、日本円に偏るリスクを多少なりとも下げていきたいと思います。 私が投資している内容についての詳細は、次の各項をご覧ください。

不動産投資部分:潤沢なキャッシュフローを安定的に得るための投資
NISA口座部分(妻の口座):配当金目的・外貨建て資産を増やす目的
確定拠出年金部分(家族の口座):外貨建て資産を増やす&節税目的
楽天ポイントで投資信託をタダで購入:遊びで資産が増えてしまう
私のつみたてNISA口座:こちらも外貨建て資産を増やす投資
ループイフダンFX:純粋にキャッシュを増やすための投資


 


不動産投資部分:潤沢なキャッシュフローを安定的に得るための投資

当サイト管理人がメインに投資している先が、実物不動産です。前回、2019年1月時点で、2018年12月に千葉県内に1棟物の全空室のアパートを買い付けした旨を報告いたしました。

金融機関を2社使う事で事実上のオーバーローンを実現するという、打ち出の小槌のような投資を行っています。(ただし、融資期間が短いので、10年間はキャッシュフローは出ず、収支トントンとなります。)

全空なのを良い事に、競争力の高いペット可の条件で募集をかけて、ちょうど募集期間が2月3月だったことも幸いして、お陰様で5月には満室が実現しました。

ただし、ペットを飼う事になったのは予想に反して1室でした。また、日本人以外も入居可としているので、1室は外国人が入っています。メンタルヘルスが変な人からの入居申し込みがありましたが、それは管理会社の判断によって、入居を断っています。




更に、1年ほど空室だった、2018年3月に購入した埼玉県の物件のテナントに入居が決まり、これで保有物件の全室で満室が実現いたしました

ところが埼玉の物件、テナントを入れた事によって、自動火災報知設備と壊れていた排煙窓の修繕の費用が多大な事になって、賃料の2年分近い出費が発生してしまいました。これは予想外であるものの、こうなったら長い間のご入居を祈るしかありません。

さて、以上により、月額の賃料収入の合計は157万円ほどで、ここから管理費を引くと148万円、返済を差し引くと80万円、さらにそこから仮に税金を3割引かれたとして、56万ほどのキャッシュフローを得ることができています。

あと4年もすれば、保有する大きめの物件の返済が完了します。そうなるとキャッシュフローが30万円ほど増える予定であり、・・・借金の無い不動産は最強と言う事になります。

2019年はもう1軒の物件を買いたいと思っているのですが、これはご縁の世界でもあります。それに、今現在は後述するFXで上手く立ち回りたいという意欲が強くて、少し不動産投資は放置気味です。

なお、当サイト管理人が不動産投資の事を学んだ第一歩が、ファイナンシャルアカデミーの「お金の教養講座」です。ご興味ある人は、無料ですしネット受講もできるので是非どうぞ。ウチの長男と、その嫁さんにも受講させました。

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NISA口座部分(妻の口座):配当金目的・外貨建て資産を増やす目的

現状、こんな感じです。こちらも引き続き順調、というか目先の損益などもはやどうでもよく、何もすることがありません。株価が上昇しても下落しても、当方のポートフォリオはほとんど影響はありません。

2019年に買い付けたのは、赤枠の部分だけです。まだ13万8000円しか買えておらず、これではNISA枠が余りに余ってしまいます。やばいな・・・。別に「慌てる投資は獲物が少ない」のでしょうから、余っても良いのですけど。




配当金は一般NISA枠で29万円ほど。総投資金額が440万円なので、配当利回り(ETFなので正確には分配金利回り)は6.6%となりますね。

不動産投資に比べるとどうもワクワク感がありませんが、ETFを使った配当金生活は価格変動リスクを無視すると完全に無リスクのようなものなので、これで良しですかね。





確定拠出年金部分(家族の口座):外貨建て資産を増やす&節税目的

下記の資産配分比率でSBI証券の個人型401Kを使って積み立て中です。確定拠出年金はとにかく節税に役立つので、超お気に入りです。やらないほうが損。

EXE-i 新興国株式ファンド:80%
ニッセイ外国株式インデックスファンド:10%
三井住友・DC外国リートインデックスファンド:10%


なお、目標とする資産配分比率などはテキトーにして、面白楽しくインデックス投資をするために、比率を目一杯変更したりして遊んでいます。2018年になって新興国株が大きく下落しているので、積み立ての比率は上記の通り、大きく傾斜して積み立てています。




また、株価が高値圏にある事から、全体の4割程度を定期預金にスイッチングして待機資金としています。こんなお遊び的な事をやっても、長期的には目標の資産配分から大きく逸脱することはないなので、とにかく楽しもうと思います。このまま株価が上がっていっても楽しいし、暴落が来たらたくさん買えるから楽しい。インデックス投資は素晴らしいです。


社会人になった息子のiDeCo

社会人2年目の長男が、三井住友信託銀行の企業型確定拠出年金に2018年11月から加入しています。積み立て先は、三菱UFJ DC外国株式インデックスファンド(日本を除く先進国株式・信託報酬0.21%)に100%としています。私の指図です。

運用状況を書きたいところですが、ちょうど先月結婚式を挙げたばかりであり、また、10月に子供が生まれたりしてバタバタするので、確認しておりません。落ち着いたら、次回の運用成績の報告のタイミング辺りで、記したいと思います。

イデコとは関係ありませんが、イデコで老後資金を少しずつ蓄えていきつつ、嫁さんと一緒に不動産投資をやって欲しいですね。長男はボケ茄子なので、むしろお嫁さんに期待してます。


「収入のある主婦」の妻のiDeCo

専業主婦とはいえ不動産所得がある妻に、楽天証券のiDeCoに加入してもっています。投資しているファンドは私が選んでおり、妻の口座である事を良い事に、下記のように完全に遊んでいます・笑。今後、ときおり投資ファンドをスイッチングします。




このページを書いている2019年7月77日現在、以下のような保有割合と掛け金の割合です。みずほUSハイイールドファンド<DC年金>など、信託報酬が1.4%もする高コストファンドで、とても人様にお勧めできるようなものではないので、真似しないようにお願いいたします。




一部を利確して定期預金に対比させて、残りはインデックスファンド海外新興国(エマージング)株式に60%、たわらノーロード先進国株式に40%拠出しています。全てが高値圏で推移しているので、配分割合を見直そうか思案中です。



楽天ポイントで投資信託をタダで購入:遊びで資産が増えてしまう

楽天証券が今、最強です。というのも、楽天スーパーポイントを貯めると、ポイント交換で投資信託を手にすることができるからです。

当サイト管理人は、通常のインデックス投資にプラスアルファのメリットがあるものに関しては、あり得ないくらいに心血をを注ぎます。だからこそ上記のiDeCoをやりますし、2018年以降はつみたてNISAも全力でやっている訳です。

現在、保有している銘柄は以下の通りです。(野村つみたて外国株投信はつみたてNISAで買っているものです。)

参考クレジットカードのポイント貰った投資信託達の詳細はコチラ




iシェアーズ ゴールドインデックス・ファンド(為替ヘッジなし)と、<購入・換金手数料なし>ニッセイグローバルリートインデックスの利益が出ていますね。

ピクテ日本ナンバーワンファンドなるものも買っていますが、これはどのような値動きになるのかをチェックする目的で保有しているだけで、本気モードではありません。



私のつみたてNISA口座:こちらも外貨建て資産を増やす投資

当サイト管理人も、つみたてNISAで積み立て投資をしています。既に上記の図を見ても金額等は分かりますが、以下のように、別の図も付けておきます。




野村つみたて外国株投信ではなくて、同じベンチマークのより低コストの「eMAXIS Slim 全世界株式(除く日本)にすれば良いのでは?」と思う人もいらっしゃると思いますが、単純に、「めんどくさいし、この水準まで来るとそう大差ないからな」という程度です。

私は、人様には「より低コストのインデックスファンドが望ましい」とか言ってますが、メインが不動産投資で各種の手数料などは比較にならないほど高額であり、信託報酬の0.048%の差などは全く何とも思わないのです。

もちろん、これが0.5%を超えるようなコストならばすぐに対応しますけれども、0.2%以下の部分については、全く目くじらを立てていないというのが実態です。見ての通り、コスト差の分だけeMAXIS Slim 全世界株式(除く日本)のほうがわずかにリターンは出ていますが。




ただし、インデックスファンドで1億円も保有するつもりの人は別ですよ。1%違うと100万円の差があるという事で、0.1%だと10万円、0.048%の差だと4万8000円も、年間のコストが変わってきます。実質コストやベンチマークとの乖離状況も確認しながら、投資先のファンドもより最適のものに変えてゆく必要があります。



ループイフダンFX:純粋にキャッシュを増やすための投資

私は、やろうと思えばFXの裁量トレードも出来てしまうような気がしているのですが(自信過剰、或いは根拠なき熱狂)、普段、サイト作りなどをやって、チャートに張り付く時間が全くありませんので、それは諦めています。(暇になったら別)

それでもFXのような無機質なトレードが何故か好きと言うか、興味があって、2017年後半からはほぼ自動で売買する「ループイフダンFX」に出会って、今後のトレード人生が変化するような気がしています。(これこそ根拠なし、単に好きと言うだけ)

今まで2回ほど証拠金を積んでトレードをしたものの、その都度、不動産投資物件に巡り合って証拠金を引き出して、不動産投資の自己資金に充てています。

そして2019年、3度目の正直。200万円超を証拠金に入れ、三たび、ループイフダンにチャレンジしています。過去2回やれば、体感としてループイフダンの欠点が分かるようになります。




公式サイトではいかにも簡単に利益が手に入るような書き方をしていますが、そうは問屋が卸しません・笑。ループイフダンは自分の意志とはあまり関係の無いところで、自動的に(勝手に)ポジションを増やしていってしまいます。

ひたすら細かくナンピンをし続けるシステムですから、目先の利益などを考えると、絶対に失敗します。長期的に為替が反転してから、じっくりとコツコツと利益を積み増してゆく手法になります。

したがって、相場が急変した時にロスカットされるのだけは絶対に避けなければなりません。ふだんチョコチョコと利益を得て、相場の急変でロスカットされるのは典型的な「コツコツドカン」であり、初心者が必ず痛い目に合う典型例になります。

それをとにかく絶対に避けるためには、一定の資金力が必要です。実現利益などより、証拠金維持率やレバレッジを常時気にする必要があります。また、相場が極端な方向に傾いている時には、エントリーせずにシステムを止めておく勇気のようなものも必要です。

現在の口座の中身は、このような状況です。5月からトレード再開しており、260万円の証拠金に対して2ヵ月で5万円チョイの利益です。表面利回りは年率換算で11.4%で、有効証拠金が262万9282円となっていてるので、実質利回りは6.6%ですね

ま、これが続けば万々歳です。複利で回して大きくしていきたいと思います。ただし、多くの人が想像するよりも損益の変動が大きいので、そこは実際にやってみて、小額から少しずつ慣らしていくと良いでしょう。

ちなみに、エントリーしているのはドル円のロングと、ユーロ円のショートです。6:4くらいの割合になるのかな。少し、両建てを意識したポジションの建て方になっています。なお、スワップ金利も意外とバカになりません。




いずれにしても、何としても10年間はループイフダンに乗っかって、少しずつ利益を増やしていきたいです。本来は為替差益を取るFXで、配当金みたいに、小額で良いからチャリンチャリンとお金が入って来るようなやり方をしたいんですよ。


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ああ、何もしなくても毎日お金が入って来る人生を構築したい・・・。「投資は手段であって目的ではない」って??? 俺は投資が目的なんだ!!守銭奴万歳\(^o^)/


 


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