管理人の投資成績を公開(2019年1月17日)・・・不動産を更に追加

管理人の投資している先の現状です。下記は、20年単位で見た場合の我が家のアセットアロケーションのイメージです。

・実物不動産:75%
・外国株・REIT:15%
・外国債券:5%


投資成績


実物不動産を売ったり買ったりすると大きく変動するので、あくまでもイメージだけになります。株と債券を分けていますが、2割は外国資産というザックリしたイメージです。

上記の投資比率は都度都度大きく崩れるのですが、実物不動産の比率が上記よりも大きくなる事は避けて、資産の一部を外貨に振り向けて、日本円に偏るリスクを多少なりとも下げていきたいと思います。 私が投資している内容についての詳細は、次の各項をご覧ください。

不動産投資部分:潤沢なキャッシュフローを安定的に得るための投資
NISA口座部分(妻の口座):配当金目的・外貨建て資産を増やす目的
確定拠出年金部分(私の口座他):外貨建て資産を増やす&節税目的
楽天ポイントで投資信託をタダで購入:遊びで資産が増えてしまう
私のつみたてNISA口座:こちらも外貨建て資産を増やす投資
外貨FX:純粋にキャッシュを増やすための投資


 


不動産投資部分:潤沢なキャッシュフローを安定的に得るための投資

不動産投資の部分に関しては、前回から再び大きな変動がありました。前回のご報告では、ネットで見つけた鉄骨造アパートを購入するとともに、都内に保有していた戸建て物件を売却した旨を書かせていただきました。

購入した物件の7割を占める空室の居宅部分は満室になり(今度の3月に退去予定が有りますが)、店舗部分の空室は2月以降、ご入居頂く方向で申し込みを受けています。順調です。

そして、2018年の12月に、千葉県に1棟物の全空室のアパートを買い付けしています。こちらは不動産屋さんのメルマガからの情報です。




前回買ったのはインターネットのオープンな情報源からの買い付けであり、今回もメルマガという、誰でもアクセスできる情報からの購入になりました。

利回りは13%ほどで、客付けできそうな立地、及び各戸に駐車場が1台分確保されていた点、それと外回りの修繕が当面必要が無いという部分が決め手になり、メルマガを受けて直ちに現地を確認して、その場で買付申込書を出しております。

融資は、当初は西武信用金庫を予定して内諾まで得ていたのですが、売主側の不動産会社の信用リスクが浮上して西武信金がまさかのドタキャン、現金買い付けを行いました。

金融機関のドタキャンは3回目の経験であり、とにかく不動産は融資が実行されるまで何が有るのか分からない世界です。信用ならないというのか・笑。

ただし、西武信金からは事業性融資と言う事で、物件金額の約2割ほどを5年の融資期間で借り入れしています。また、物件の代金に関しては日本政策金融公庫を久しぶりに活用して、10年融資でフルローンを出してもらいました。

以上より、融資期間の関係でキャッシュフローが出ないのは無念ではありますが、作戦を変更して一切の自分のお金に手を付けないような形で、というか金融機関を2社使う事で事実上のオーバーローンが実現した訳で、ゼロから不動産が湧いて出てきた形になります。

今回の物件の内部のリフォームには100万円~200万円かかる予定ではありますが、これも含めて手出しが無いというのはありがたいですね。全空なのを良い事に、競争力の高いペット可の条件で募集をかける予定です。




以上により、今後に満室をを実現した場合の月額の賃料収入の合計は157万円ほどで、ここから管理費を引くと148万円、返済を差し引くと80万円、さらにそこから仮に税金を3割引かれたとして、56万ほどのキャッシュフローを得ることができます。

不動産については、2019年前半に、もう1軒買いたいなと言う目標を掲げています。本当はもっとガンガンと買いたいところですが、昨年の11月に50歳の誕生日を迎えたのを契機に、やや心境の変化がありました。

50歳から20年ローンを組んだら70歳になる訳で、もうそこまで気合い入れて物件を買う事もなかろうと思ってしまった次第です。息子が物件を引き継がなければ物件を売却して、そのお金で高配当株でも買って、配当金で生活をするのも悪くありませんね。

なお、当サイト管理人が不動産投資の事を学んだ第一歩が、ファイナンシャルアカデミーの「お金の教養講座」です。ご興味ある人は、無料ですし、ネット受講もできるので是非どうぞ。

無料・お金の教養講座のウェブサイトはコチラ



NISA口座部分(妻の口座):配当金目的・外貨建て資産を増やす目的

現状、こんな感じです。こちらも引き続き順調、というか目先の損益などもはやどうでもよく、何もすることがありません。株価が上昇しても下落しても、当方のポートフォリオはほとんど影響はありません。




2018年に入ってから買ったのは、赤枠の部分です。ほぼNISA枠通りに買い付けをしています。2018年末からの株価下落で、7%近い評価損が有ります。

配当金は一般NISA枠で23万円ほど。総投資金額が426万円なので、配当利回り5.4%となりますね。不動産投資に比べるとどうもワクワク感がありませんが、ETFを使った配当金生活は価格変動リスクを無視すると完全に無リスクのようなものなので、これで良しですかね。



確定拠出年金部分(私の口座他):外貨建て資産を増やす&節税目的

下記の資産配分比率でSBI証券の個人型401Kを使って積み立て中です。確定拠出年金はとにかく節税に役立つので、超お気に入りです。やらないほうが損。

EXE-i 新興国株式ファンド:80%
ニッセイ外国株式インデックスファンド:10%
三井住友・DC外国リートインデックスファンド:10%


なお、目標とする資産配分比率は冒頭の通りですが、面白楽しくインデックス投資をするために、比率を目一杯変更したりして遊んでいます。2018年になって新興国株が大きく下落しているので、積み立ての比率は上記の通り、大きく傾斜して積み立てています。

こんなお遊び的な事をやっても、長期的には目標の資産配分から大きく逸脱することはないなので、とにかく楽しもうと思います。このまま株価が上がっていっても楽しいし、暴落が来たらたくさん買えるから楽しい。インデックス投資は素晴らしいです。

無税なので、積み立てている資産クラスのリターンが2割を超えると売却しては、へこんでいる資産クラスにスイッチングをしています。インデックス投資の退屈しのぎには最高です。今までの損益は、合計で8.7%のプラスになっています。


社会人になった息子のiDeCo

社会人2年目の長男、三井住友信託銀行の企業型確定拠出年金に2018年11月から加入しています。積み立て先は、三菱UFJ DC外国株式インデックスファンド(日本を除く先進国株式・信託報酬0.21%)に100%としています。私の指図です。

金額は、・・・・あれ?以前に聞いたのですが、忘れてしまいました。掛け金のMAXで、2万か3万くらいだったような気がします。(確認したらこの部分は修正します)


「収入のある主婦」の妻のiDeCo

専業主婦とはいえ不動産所得がある妻に、楽天証券のiDeCoに加入してもっています。投資しているファンドは私が選んでおり、妻の口座である事を良い事に、下記のように完全に遊んでいます・笑。今後、ときおり投資ファンドをスイッチングします。




このページを書いている2019年1月17日現在、以下のような保有割合と掛け金の割合です。みずほUSハイイールドファンド<DC年金>など、信託報酬が1.4%もする高コストファンドで、とても人様にお勧めできるようなものではないので、真似しないようにお願いいたします。




ゴールドとハイイールド債券への拠出をこれを機に停止して、先進国株式40%と新興国株式60%に変更を致しました。


楽天ポイントで投資信託をタダで購入:遊びで資産が増えてしまう

楽天証券が今、最強です。というのも、楽天スーパーポイントを貯めると、ポイント交換で投資信託を手にすることができるからです。

当サイト管理人は、通常のインデックス投資にプラスアルファのメリットがあるものに関しては、あり得ないくらいに心血をを注ぎます。だからこそ上記のiDeCoをやりますし、2018年以降はつみたてNISAも全力でやっている訳です。

2017年後半から、「どうせポイント交換でタダで投資信託を手に入れる事ができるのなら、いっそのこと遊んでしまえ!」と思い、Twitterのフォロワーさんから「買ってみれば?」と言われたファンドを買ったりしていましたが、現在は整理整頓して以下の通りです。(野村つみたて外国株投信はつみたてNISAで買っているものです。)

参考クレジットカードのポイント貰った投資信託達の詳細はコチラ




このうち、管理人の意志で中長期保有を目的として購入したのは、以下のファンドのみです。

i-mizuhoハイイールド債券インデックス(為替ヘッジなし)
i-mizuho ゴールドインデックス(為替ヘッジなし)
<購入・換金手数料なし>ニッセイグローバルリートインデックス
SMT 新興国REITインデックス・オープン


ピクテ日本ナンバーワンファンドなるものも買っていますが、これはどのような値動きになるのかをチェックする目的で保有しているだけで、本気モードではありません。



私のつみたてNISA口座:こちらも外貨建て資産を増やす投資

当サイト管理人も、つみたてNISAで積み立て投資をやり始めています。既に上記の図を見ても金額等はお分かりですが、以下のように、別の図も付けておきます。




野村つみたて外国株投信ではなくて、同じベンチマークのより低コストの「eMAXIS Slim 全世界株式(除く日本)にすれば良いのでは?」と思う人もいらっしゃると思いますが、単純に、「めんどくさいし、この水準まで来るとそう大差ないからな」という程度です。

私は、人様には「より低コストのインデックスファンドが望ましい」とか言ってますが、メインが不動産投資で各種の手数料などは比較にならないほど高額であり、信託報酬の0.048%の差などは全く何とも思わないのです。

もちろん、これが0.5%を超えるようなコストならばすぐに対応しますけれども、0.2%以下の部分については、全く目くじらを立てていないというのが実態です。それに、ほれ、以下のように、野村のほうがごく僅かですが、リターンが良い状態です。個人的には、特に何とも思わない状態です。




ただし、インデックスファンドで1億円も保有するつもりの人は別ですよ。1%違うと100万円の差があるという事で、0.1%だと10万円、0.048%の差だと4万8000円も、年間のコストが変わってきます。実質コストやベンチマークとの乖離状況も確認しながら、投資先のファンドもより最適のものに変えてゆく必要があります。



外貨FX:純粋にキャッシュを増やすための投資(まだ増えてないけど)

前回のこのページでは、FXについて以下のように記述させていただきました。まずは、これを読んで頂いてから、当サイト管理人のコメントをお読みください。

2017年後半、ツイッターでフォローさせていただいている人から、アイネット証券のループイフダンというFXを紹介してもらって、ついに、私のFXが心穏やかになる環境に到達しました。半自動のFXになります。

2017年11月以降に、徐々に証拠金を増やしていきつつ長期で外貨FXをやるというような格好の良い事を申し上げておりましたが、最初に書いた通り不動産投資物件が見つかり、即座にその時点での含み損を損切りして全額出金して、FXから足が遠のいてしまいました。

ところがその後、やはり不動産投資の項で書いた通り、戸建て物件を売却して現金が入ってきたので、そのうち1000万円を再びループイフダン口座に入金して、2018年7月第2週から、FX投資を再開しています。

不動産のせいで、もう何度も中止しては再開を繰り返しておりまして、妻からは、「どうせそのうち不動産を買い付けてFXを止めるんでしょ?」と言われています。。。


そう、我が愛しの妻の予測通り、不動産投資物件を買うために、FXを再び中断して投資資金を物件の頭金に流用したりしているのです。。。

2019年の前半にもう1軒買いたいので、今はFXをやりたい気持ちをひたすら抑えて、シカトしている状況です。恐らく、年後半にはループイフダンFXを再開するような気がします。




ああ、FXのトレーダーになって、毎日サクサクと金を稼いでいきたいなあ・笑。「投資は手段であって目的ではない」って??? 俺は投資が目的なんだ!!守銭奴万歳\(^o^)/


 


★この記事が参考になりましたら、ブックマークもしくはシェアをお願いいたします

ページトップへ戻る