「プロが語る!今、注目のJ-REIT」セミナー出席体験談

2010年6月11日(金曜日)、ネット証券ナンバーワン、SBI証券の新宿支店(マネープラザ)にて開催された無料セミナー「「プロが語る!今、注目のJ-REIT」セミナー」に行ってきました。

個人的にJ-リートへの投資を具体的に開始し始めたばかりの時期に、ちょうど良いセミナーが開かれたとあって、喜んで行ってきました。

かなり内容の濃いセミナーを無料で受けられたのは、本当にラッキーでした。SBI証券は、おススメの証券会社ですね。

セミナーの内容


第2部の模様はこちらです)

セミナーにはSBI証券のホームページから申し込みます。

SBI証券は他のネット証券と違い、全国の大都市部に支店を構えていて、かなり頻繁に無料・投資関連セミナーを実施しています。中身の濃いセミナーを連発していますので、ホームページを良くチェックして、興味のある分野は逃さないようにしましょう。

参考上場MSCIコクサイ、上場MSCIエマージング・セミナー出席体験談(同じくSBIマネープラザで開かれたセミナーです。


 


セミナー体験談レポート

さて、セミナー「上場REITが語る、J-REITの仕組みと将来性」のレポートです。じっくりとご覧になって下さい!

福岡リートの課題

・J-REITは不動産関係の、究極の分散投資のかたち(図を参照)。

・J-REITの資金は、まず投資家から「資本」のかたちで投資口を集める。同時に銀行等から資金の借り入れ、つまり「負債」を積む。場合により証券会社を通じて、投資法人債というかたちで債券を発行する事もある。これらの資金で「資産」、つまり不動産を購入する。

・福岡リートの例で言うと、資産が1300億円。対して負債が600億円、投資家から預かっている資本勘定が600億円。100億円の不足分ははテナント様から預かってる敷金(負債の扱い)。

・大体、この総資産におけるこの負債が少ないほど安定性が高いと言われる。

・それは当然のことで、銀行や債券の発行体としては、この負債が資産に占める比率が低ければ低いほどいいい。ローントゥバリュー、略して「LTV」と表現する。

・福岡リートの場合、バリューは1300億円の資産、ローンは600億円ぐらいあるので、40%超の負債比率でやっている。このあたりは各リートの投資方針として、ホームページ等で確認できる。

・LTVは当然低い方が経営の安定性は増してくるが、資本が大きいと逆に分配金が減る傾向がある。これはトレードオフの関係にあり、安定性を求めるほど、投資の利回りが下がっていく

・J-REITは資産を見ることも大切だが、これがどのように資金調達されているか?という点もを見るべき。

・具体的には銀行のメンツとか貸出し利率、貸出期間など。貸出期間は長い方が望ましい。

・福岡リート投資法人には従業員がおらず、役員が3人いるだけのペーパーカンパニー。この投資法人が出資者に配当を払うと、その配当金が損金になるという税法上のメリットがあるのがポイント。

・普通の不動産会社、例えば三菱地所や三井不動産であれば、当然この会社が法人株を持って、実態として事業をやっているので、ここから上がる期間利益のうち40%ぐらいが法人税として取られて、その後にあとに配当するかしないかを決める。

・J-REITはこの利益が上がった分をそっくりそのまま投資家に損金扱いとして配当する事で、法人税を払わなくてい良い特典があるとうところが大きな特徴。これだけ低金利の時代で、この仕組みというのは非常に大きい。

・これは制度として直接不動産を持っているのと同じ行動。つまりJ-REITの投資法人が一回課税されて、その後配当してまた課税されるという、いわゆる二重課税を排除して、直接投資家がこの不動産を持っていることと同じようなことにしましょうという仕組みを構築している。

・ちなみに投資法人には従業員がいないので、これだけでは経費は発生しないが、当然ここで意志決定をする人がないといけないので、ここに不動産資産運用会社(福岡リートなら福岡リアルティという会社)があり、この会社が福岡リート投資法人の全ての代理人となって、いろいろ指図する。

・2002年ぐらいから始まって価格が上昇、時価総額が一時期7兆円まで達した。そしてリーマンショックがある前からへたれ出して、今は3兆円の時価総額のマーケット。時価総額が低いとういうことは利回りが高いということで、リスクを見て銘柄選別をすれば可能性は高い。

J-REITと不動産株の違い

・福岡リートの場合、1.300億円の資産があって、大体、年間の賃料が110億円くらいあり。不動産業なので、ここまたポイントだが、BSが大きくてPLが小さい。

・110億円の賃料があって、年間に投資家への配当が、大体36億円ある。すごい利益率だが、利益率が高いから良いわけではない。不動産業だから、たくさんのBS上の資産を運用して約10分の1ぐらいの期間売り上げしかないわけで、その辺もちょっと見極めておく必要がある。

・小売業とか商社とか、そういうところは逆で、BSが小さくて売り上げが大きい。例えば三井物産は20兆もの売上高。売っていて、総資産は3兆とか2兆とかそれぐらしかないので逆。

・不動産業や電力業といった資産を非常に大きく使う企業については、もちろん収益構造たるPLも大事だがBSをよく見ておかないとある期において突然1割減価したとか、減損したとかが平気で起こり得るので、その辺がJ-REITのみならず不動産業を見るときに忘れてはならない視点。

・福岡リートの場合1.300億円資産があり、いろいろ鑑定評価等出ているが、「1割本当に減価しました」とマーケットが認めた瞬間、期間の売り上げ110億円程度の減損が立つ。それぐらい不動産業はそういう意味でのリスクがある。

・賃料が定期的に入ってくるので、収益構造的にいきなりキャッシュフローがマイナスになることはなかなか無いが、BS上の資産が当然腐ることは予想されるので、その辺は良く見ておく必要はある。

・下記は三菱地所と、J-REITのジャパンリアルエステイト投資法人の配当の違い。J-REITは現物株と違って、当期純利益に税金が差し引かれず、さらに内部留保なくほぼ全てを配当に回すため、ジャパンリアルエステイト投資法人に投資している人は直接、ジャパンリアルエステイト投資法人が持っている不動産を直接保有しているのと、その経済効果としてはほぼ同じということになる

・更にジャパンリアルエステイト資法人の総資産は、3000億とか4000億とかたくさんあるが、それの分割された割合で投資口を小口化しているので、100万以下の単位で購入することができる。株主平等の原則によって、キャッシュフローを取ることができるということで、現物株に投資するのと、J-REITに投資するのとではかなり意味合いが違う。

・不動産株は、例えば何にもない地べたを購入して開発行為を行って、そこにお客さんを集めてオフィスビルなり商業施設なり建てるといった事業で、開発行為を含めた事業。開発行為を含めた事業を通じての儲けを期待する人に開かれている銘柄。

建っているものの賃料から出てくるキャッシュフローが欲しい、私は大家業がしたいという人はJ-REIT向き。なにしろ、不動産株(会社)はキャッシュフローがない土地を仕込んで20年間ぐらいかけて開発します、なんてことがある。

・J-REIT投資は、キャピタルゲインがすごく見込めるような商品でもない。株価が上がりキャピタルゲインで報いていこうとする一般企業が取る投資行動とは違う。数年間に100倍の株価がつくなんてことは見込めない。

J-REITのメリットとリスク

東京は世界でもまれに見る、はめちゃくちゃ安定した不動産市場。もちろん、空室率が高いとか賃料が値下がりしている等の情報もあるが、それは丸の内のある一点とか、六本木のある一点を見て、それがピークアウトしたときの下落率で言っている。逆に本当に神田とか西新宿とかの賃料は非常に安定したマーケットにあって、ちゃんとした資産を運用していれば、きちっと家賃が入る。なので比較的ぶれない分配金が魅力。

・それから東証に上場している証券なので100万円以下で少額で不動産投資ができるのがメリット。値段が少額なので下げて分散投資も図れる

・もう1つ大切なのは、いつでも売れるということ。この、いつでも売れるっと言う事が市場参加者にとって大事で、新しい投資家が入りやすいという事は、その投資家が抜けやすいという事と裏腹なんですね。

・金や原油などのコモディティ商品があるが、商品はなかなかぶれ幅大きい。が、不動産は消費できない地べたで、安定した資産として最近注目を集めている。

・J-REITの制度ができ、少額からも投資ができて、いわゆる不動産というのが特定の専門家や不動産業者のためだけじゃなくて、一般の投資家にも開かれたものになってきている。

・リスクは、価格の変動、収益の変動、災害など。特にこの災害は結構重要で、一番厳しいのは地震。地震が起きて営業できない、壊れる、建物が営業できないという損失などなど、不動産はその辺を見ておく必要があり。

福岡・及び地方部と東京の不動産投資の状況

・福岡の賃料は非常に低いが安定している。20年間、ずっと1万円近辺できて、最近は9千円程度。
・空室率はやはり田舎が高くて東京は低い。東京というマーケットは非常に代替性が高く、賃料さえ下げれば埋まるマーケットで投資の魅力あり。各地方都市の状態は図の通り。

・福岡のオフィスマーケット全体は60万坪。東京は900万坪で、15倍。取引の厚みが全然違う。全国で1.500万坪ぐらいあると言われていて、東京が900万坪

・福岡は60万坪しかないオフィスの世界に6万坪が3年間に供給された。あまり景気がよくないので需要は増えず、そのまま空室率が上昇。60万坪分の6万坪なので10%ぐらい。

J-REITの財務戦略とインフレ対応

・福岡リートの第11期は56億4.000万円の営業収益。配当は18億6千200万円の当期純利益を全部配当している。

・銀行への返済は、金利については営業費用の中で営業外費用として支払い。大体、期間において3億円~4億円の金利を支払い。

・元本は減価償却費が9億5千万で、その部分においてしか金融機関への返済能力はない。従って金融機関に対する説明力が非常に重要で、LTVは40%から50%ぐらいに抑えておかないと、金融機関としては元本返済が進まないという懸念を持たれる。

・金融機関の見る目はその部分において厳しい。つまり、どんどん借り換えていく事が前提。

・普通の会社だと収益から元本と金利を返していく収益還元の方法。例えば工場を建てる場合、工場から上がる利益に対し、金利と元本の返済のバランスを考えて、長期資金5年とかで融資するが、不動産ファイナンスにおいてはずっと貸し続けるという事をかなりコミットしてもらう必要があり、これが不動産業全体に対する金融機関の見方が厳しいと言われる根本的な原因

・なので、J-REITの場合は非常に厚い自己資本を持って、金融機関に対しては保守的な財務戦略をアピールしないと、金融機関は当然預金者から預かったお金を貸すわけだから、その辺「悪いね」という事になってしまう。

・インフレによる金利上昇リスクに対しては、借入金は長期固定にして、返済期限を分散する事で対処。福岡リートでは最長8年とかローンをひいて、それを2%切る金利で借りており、かなりヘッジはできている。景気回復による金利上昇であるならば、商業施設においては売り上げ変動賃料によるリスクヘッジもある程度可能。

・ただし、急激に金利が上昇し、借り換えた金利も上昇した場合、一方で賃料を急に上げる訳に行かないため、収益性に影響が出る。J-REITはインフレに強くはないとも言える

・そういったリスクに対処するため、内部留保も損金に認めて欲しいとの希望はある。少し税金を払っても破綻するよりは良い。

・S&PやR&Iの格付けを、高位に保ち、金融機関には一定の金利で折り合うようにやっている。金利を低くするために無理矢理銀行と交渉して短期の金利をどんどん回して借りているかというところもポイントとして見ていただきたい。

福岡リートの課題

まず1.300億円の総資産の規模。個人的な感想だが、2.000億ぐらいの総資産があって、分散が効いているところじゃないと、機関投資家や外人投資家の投資銘柄に入らないのではないか。

・時価総額と流動性が大事なので、これも個人的な感想だが、2.000億らいの外部成長戦略をとっていきたい。

・ただし、稼働率の悪い資産を取ってはいけない。優良で長期的に賃料が取れるというものを取っていかないといけない。

・東京のREITがワンショット500億とか400億とかで買っていくようなスタイルではなく、地元のネットワークの中で物件を拾い上げて、なんとか外部成長したいと考える。

・上場した時期は735億しかなかったが、なんとかがんばって積み上げていって1.300億円まで到達した。

・地場の不動産業界の中での福岡リートの地位もたいぶ上がり、かなりいい情報が入ってくるようになってきており、その流れの中で総資産規模を地道に増やしていきたい。

・もう1つ、キャナルシティビジネスセンターの稼働率が落ちているところが課題。このキャナルシティビジネスセンタービルの非常に大口のテナント、コカコーラウエストジャパンというベンダーさんですがいらっしゃって、300坪ぐらい使っていたが、本社を建て、そちらに移ってしまった。

・パーセンテージ的には20%ぐらい引いてきており、数ヶ月も空いいるのがが大きい。
・加えてIT業界のUSENが100坪ぐらい減坪したところの埋め戻に苦慮。

●お土産も、結構いただきました

福岡リートのエコバッグを、いただきました!

リートの財務戦略について話を聞く事が出来たのが、個人的に収穫でした。不動産はインフレに強い、と言うのが事実ではありますが、リートと言う金融商品のかぎって言えば、意外とインフレには強くなさそうだと知った点も、良かったです。今後の投資戦略に、大いに生かしていきたいと思います。

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