8％のリターンを得られるとの触れ込みで、結構巷で話題になっているレジャーホテル（ラブホテル）ファンド「NeoHOPE」シリーズ。果たしてこのファンドはどのようなものなのでしょうか？レジャーホテル（ラブホテル）ファンド「NeoHOPE」シリーズを一刀両断、丸裸にしたいと思います。

★2010年10月10日：当ファンドが運用に失敗し、投資家が多額の損失を負いました。そのニュース記事はこのページの一番下をご覧ください。

●レジャーホテル（ラブホテル）ファンド「NeoHOPE」シリーズの概要

主要投資対象は国内のラブホテル。1ファンド当たり1件のラブホテルに投資、運用を行う。なお、投資に当たっては匿名組合方式で行っており、ファンドとは言っても、当サイトでご紹介している、いわゆる投資信託とは少し性格が異なるので、同列には扱う事ができない。

商品名称
投資単位
想定利回り（年）
運用期間
募集期間
分配金
手数料
中途解約

：IS・LHファンド6号投資事業匿名組合
：一口50万円（複数口数申込可）
：8％
：3年間
：6号は10月26日で終了
：分配金の支払いは年１回
：3.15％
：運用開始後１年経過後は可能

・運用成績（イニシアスター証券取り扱い以前のラブホファンド）
　過去、運用したファンドについては8.4％ほどの配当を実施している。ただし、ほとんどが第1期配当を持って繰り上げ償還しており、長期的に運用した実績は無い。
（繰り上げ償還と共に、別途設定したファンドへの移行はできるように配慮されている。）

・運用成績（イニシアスター証券取り扱い後のラブホファンド）
　運用中のLH2号ファンドにて、09年9月に第1回目の分配を実施。目標利回り8%に対し、3%を切るくらいの数値で分配実績との事。年間目標はあくまで8%と言うが、後半で取り戻せるか、お手並み拝見と言ったところか。

●レジャーホテル（ラブホテル）ファンドの有利な点

資料やホームページなどからの情報を総合的にまとめると、以下の点で有利だと言う事が分かる。

①ラブホテルは利益率が高い。休憩も有るので1日3回は回転する。
②大手企業の参入が少なく、安定した業界。仮にライバル店が出店しても、集積効果から逆に集客増となるケースが多い。
③元々市場規模が5兆円弱と、巨大な業界。

と言う事でしょうか。ラブホテル市場が非常に有望であることは理解できます。

●レジャーホテル（ラブホテル）ファンドの問題点

有利な点があるものの、管理人は当ファンドについて、一定の懸念を持っています。それについては、下記の通り記します。

懸念①：匿名組合を利用したファンドである

まず、匿名組合の詳細ついては用語集をご参照ください。

匿名組合は、組合員、つまり投資家の名前が表に出ず、さらに債務の責任も問われません。しかし、ファンドの営業者は投資家から募った資金を、自らの「財産」とすることが出来ます。そして、投資家はこの貴重な出資金の使途など、中身について影響力を行使する事ができません。

つまり、営業者はこの財産を好きなように運用し、利益を上げられる仕組みです。

このファンドが詐欺と言う事は有りませんが、一応頭には入れておいた方が良いでしょう。

懸念②：ファンド購入前に運用レポートを確認しにくい

通常、投資信託を購入するかどうか、過去の運用実績を良く確認して判断しますが、このラブホテルファンドは、「キチンと配当予定です」と言うだけで、肝心の運用実績（具体的な配当額）をファンド購入前に閲覧できません。

これでは口答説明だけを信じて購入する事になり、リスクが大きすぎます。真に投資家保護をうたうのであれば、詳細な運用レポートの開示は必須条件だと思います。

（ネオホープになる前、イニシアスター証券取り扱い前のファンドは、ほぼ目標利回り通りに運用できた、との事です）

懸念③：配当の8％を下回る可能性はある

現状稼働しているラブホの収入と、物件取得価格から8％を割り出しています。もしも物件に何かあって稼働率が下がると、配当は下がります。

また、ファンド運用開始から1，2ヶ月後に物件を取得するようですので、その間は収入はゼロですから、その後物件を取得して運用しはじめても、最初の期間（半年）の配当はかなり低くなります。

8%の利回りが有るのは、翌年以降と考えた方が良さそうです。

懸念④：報酬体系が複雑

3．15％の申し込み手数料は良いとして、、信託報酬が非常に複雑。

　・アセットマネジメント報酬：1.575％
　・事務管理報酬：1.05％
　・アレンジャー報酬：2.1％
　・成功報酬：利益の額が、匿名組合出資者の出資金額に対し9.0%を超えている場合において、その超過額の80%
　・営業者報酬：年間20万円
　・運営報酬：ホテル売上高に対して58%
　・会計事務手数料：匿名組合員1名あたり515円

と、これで、意味分かります？　僕は分かりません。これらの信託報酬等は、仮に目標利回りに達しなかったとしても、確実に差し引かれます。

懸念⑤：償還時に全額戻るかどうか

3年の運用期間が終了し、ファンドの償還を迎えた時にも、リスクが生じます。物件を売却してファンドの償還となりますが、取得時よりも売却時の方が値段が下がっていたら、償還される金額が元本割れとなる、と言う事です。

仮に運用利回りが8％有ったとしても、売却価格が大幅な損失となれば、運用期間中の8％を食いつぶして、元本割れとなるリスクが有りますので、それも頭に入れておいた方がいでしょう。

懸念⑥：資金の管理について

投資家から集めた資金は、イニシアスター証券ではなくて、ファンドごとに設立される「合同会社」にて分別管理されます。

通常の投資信託であれば、「信託銀行」に預けられるので安心ですが、ファンドごとの合同会社となると、一抹の不安を感じます。

合同会社の代表は弁護士会所属の弁護士さんとの事なので、持ち逃げされる事は無いとは思いますが、念のため、そのあたりも頭に入れておきましょう。

他にも細かい懸念は沢山ありますが、まとめると上記のようになります。良い点ばかりに目を奪われず、リスクもよく把握する事が大事です。

●レジャーホテル（ラブホテル）ファンドが多額の損失

2010年10月、当サイトでも指摘した通り、8％の予定利回りはおろか、大幅に元本割れして投資家が多額の損失を被ることが分かりました。以下、ニュース配信された記事となります（時事通信社より引用）。

ホテルファンドに賠償請求へ＝出資者に償還、元本の2割未満―高配当で注目集める

時事通信 10月10日(日)2時40分配信

　高い利回りをうたって、各地でラブホテルを運営するファンドへの投資を勧誘した東京都内の不動産関連業者が、8月に運用期限を迎えた出資者に元本の約 16％しか償還できないと通知したことが9日、分かった。損失は総額30億円を超えるとみられ、一部の出資者は業者側に損害賠償を請求する準備を進めている。

　問題となっているのは、グローバル・ファイナンシャル・サポート（GFS、渋谷区）が2007年夏、1口50万円、予定利回り年8．4％で出資を募った「HOPEラスト優先出資匿名組合」。GFSのファンドは、ラブホテルを扱う点や配当率の高さに注目が集まり、経済誌などで紹介されていた。

　GFSは募集要項で、総額50億円をホテル購入などに充て、営業で出た利益から出資者に配当すると説明。3年後にはホテルを売却し、代金を償還するとしていた。

　出資者側の弁護団によると、最初の2年間は配当があったが、GFSは今年8月、「不動産市場が失速し、ホテルの評価額が約17億円にとどまった。運用期間を延長しなければ、1口8万24円しか償還できない」と通知した。

　弁護団代表の荒井哲朗弁護士は「わずか3年で大暴落したという説明には強い疑問がある」と指摘。「高配当を過度に強調した勧誘が行われ、リスクについて説明義務を果たしていない」としている。

　グローバル・ファイナンシャル・サポートの話　取材は受け付けていない。

【ラブホファンド】資金運用が実質破綻、損失は１００億超か

産経ニュース 10月23日(土)0時36分配信

　ラブホテルを投資対象としたファンドに出資すれば年８・４％の高い予定利回りで配当が得られるなどとして、東京の投資関連会社が募集したファンドの資金運用が実質的に破綻（はたん）していることが２２日、関係者への取材で分かった。少なくとも５つの設立ファンドで個人投資家らから集めた資金は約１２０億円に上り、損失額は１００億円を超える可能性もあるという。被害対策弁護団も結成され、詐欺罪などでの刑事告訴も視野に準備を進めている。　

　問題となっているのは、グローバル・ファイナンシャル・サポート（ＧＦＳ、東京都渋谷区）が平成１８年以降に出資を募った「ＨＯＰＥシリーズ」の投資ファンド。ＧＦＳの投資家への説明によると、ファンドの設立時に投資家から集めた出資金を運用する合同会社を設立し、３～５年間の運用期限で個人投資家と匿名組合契約を結ぶ。　

　東京や愛知などの老朽化したラブホテルを合同会社が買い取り、ホテル運営のノウハウを持つＧＦＳ子会社「コムエイ」に運営を委託。改装などで収益性を上げて得た利益を年２回、出資者に配当金として分配するほか、期限後はホテルを売却するなどして元本を償還するシステムだった。

　関係者によると、このうち１９年６月に募集が始まった「ＨＯＰＥラスト優先出資匿名組合」は、１口５０万円で７２００口、計３６億円の出資を個人投資家から集め、ＧＦＳが４億円を出資、１０億円を金融機関から借り入れて総額５０億円のファンドを設立した。

　最初の２年間は配当があったが、運用期限直前の今年８月、ＧＦＳから投資家に対し、運用期間を延長するか、１口５０万円の出資に対し８万２４円で償還を受けるかの選択を求める通知があった。ＧＦＳ側は「物件の資産価値が約３分の１に下がったため」などと説明したという。

　また、ＨＯＰＥシリーズの対象物件が競売や差し押さえになっていたり、本来は出資者の共有財産であるはずの物件の所有者が登記上、ＧＦＳ所有になっていたりしたことも判明。まだ運用期限を迎えていないファンドも、経済的事情を理由に出資者からの中途解約を一方的に停止するなどトラブルが相次いでいる。

　被害対策弁護団代表の荒井哲朗弁護士（東京弁護士会所属）は「ＧＦＳが説明する急激な不動産価格の下落は、市場動向などに照らしても強い疑問がある。リスクについての十分な説明もなく、ＧＦＳの資金運用の実態はマルチ商法まがいの可能性が高い」と指摘している。

　一方、ＧＦＳは取材に「匿名組合員以外の問い合わせは一切受け付けていない」としている。

【ラブホファンド】詐欺的実態に投資家懸念も

産経ニュース 10月23日(土)0時37分配信

ラブホテルを投資対象として高利回りをうたい、巨額の資金を集めた投資関連会社「グローバル・ファイナンシャル・サポート」（ＧＦＳ）のファンド「ＨＯＰＥシリーズ」の資金運用が実質的に破綻（はたん）していることが２２日、明らかになった。同シリーズは、不況下でもまたたく間に６千人超の出資者を集めたことが話題となり、テレビや経済誌などでたびたび取り上げられた。だが、運用方法や資産管理には不透明な部分が多く、投資家の間では詐欺的な実態を懸念する声も広がっていたという。

　「レジャーホテル（ラブホテル）市場は年間２～３兆円の売り上げがある。景気に左右されにくく、投資対象として非常に魅力ある商品だ」。ＧＦＳ前社長、品野修三氏は雑誌のインタビューなどで商品価値をアピール。平成１６年以降、同シリーズのファンドを次々に作り、当初は順調に配当が出され、元本の満額償還も実現した。

　同社側は、他の宿泊施設に比べて客室の回転率が高いことや、設備投資に対する利回りが大きいなどの利点を上げ「ラブホテルは脱税の温床のようにみられていることもあってイメージは良くないが、収益率は４５％と驚異的な数字で安定している」と強調していた。

　ＧＦＳのホームページによると、同社は１４年に設立され、１９年９月までに計１１のファンドで出資者を募った。東北、関東、中部地方のラブホテル２０棟を買い取って運用し、運用総額は約１２５億円。出資者の４分の１は女性だった。

　ところが、投資関係者によると、今年８月末に満期を迎えた「ＨＯＰＥラスト」の出資者に対しては「元本割れ」を一方的に通知。運用期限になっていない他のファンドでも、中途解約の停止や分配金の遅延が突然通知され、運用破綻が表面化したという。

【ラブホファンド】出資者「リスクは覚悟していたが…」

産経ニュース 10月23日(土)0時39分配信

　「投資した以上、ある程度のリスクは覚悟していたが、ここまで元本割れするとは思わなかった」。

　ＨＯＰＥラストに出資した大阪府内の男性は、最近になって表面化した投資トラブルに困惑を隠せないでいる。　男性は平成１９年夏、大阪市内で開かれたＧＦＳのセミナーに参加後、出資を決めた。セミナーでは、大型スクリーンの前でＧＦＳの社員が熱弁をふるい、トークに加え、なぜかダンスショーまであった。

　男性は別の２つのファンドにも出資しており、出資金額は計２千万円にのぼる。「運用が終了したファンドでは、配当だけでなく、元本も保証されていたし、あやしいとは思いつつ、手を出してしまった」

　男性と同じセミナーに参加した６０代の女性も「『今がチャンス』という言葉に乗せられた。ばかなことをしたと思っている」と後悔する。現在は損害賠償訴訟も検討しているという。　

だから言わんこっちゃない、というのが直感です。ホテルに投資するなら、市場でしっかりと監視されているJ-REITのホテル向けの銘柄を買えば良いのに（ラブホ向け投資の銘柄はありませんが）、このような中身のはっきりしないラブホテル1施設だけに集中投資するような、そんなファンドに投資しちゃうからこのような納得いかない失敗に巻き込まれるのです。

そういえば、最近マネー関連著作をたくさん出しているこの方も、ラブホテルファンドを思いっきり推奨していました。一体どういうつもりなんだか・・・・。

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